新潟市は特区民泊指定地域！申請から事業開始方法や特定認定施設を解説

インバウンド需要の高まりからからホテルや旅館の空きがなく、民泊で宿泊する観光客もかなり多い状況が続いています。そんな状況で民泊ビジネスへ新規参入を検討される方もいるのではないでしょうか。

今回は新潟で民泊事業を始めたい方へ向けて、民泊運営国家戦略特区の制度「特区民泊」の概要、通常民泊（民泊新法）との違い、などを徹底解説します。

特区民泊とは

特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業は）、国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例であり、日本の観光産業を盛り上げることを目的に平成25年12月に制定されました。

行政の認定を受けることで旅館業法の適用が除外され、住宅等で宿泊事業を開始できます。

全国の特区民泊の指定地域

特区民泊は2016年1月に東京都大田区でスタートし、現在は大阪府・大阪市・八尾市・寝屋川市・千葉市・新潟市・北九州市が指定地域となっています。

特区民泊・住宅宿泊事業法・旅館業の違い

※1 法第11条第1項各号のいずれかに該当する場合（いわゆる「家主不在型」）の制限。法第11条第1項各号のいずれかに該当しない場合（いわゆる「家主居住型」）は、これらの制限が緩和されますが、例外的に諸法令による制限を受ける場合があります。
※2 令和4年1月1日以降適用。
※3 詳細は消防署へご確認ください。
参照元：https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/hoken/minpaku/minpaku.html

特区民泊は収益性が高い運営スタイル

いわゆる一般的な民泊（住宅宿泊事業）の場合、年間営業日数が180日までといった上限が設けられています。一方で、特区民泊ではその上限制限がないため、365日営業が可能で収益の最大化を狙えます。

旅館業法でも365日の営業は可能ですが、手続きが「認定」と「許可」の違いがあることから特区民泊が注目を集めています。

日本人の宿泊者も対象

特区民泊の条文の中に「外国語を用いた案内その他の外国人旅客の滞在に必要な役務」といった内容が含まれていることから、特区民泊認定施設は外国人しか利用できないと誤認されることもありますが、日本人宿泊者も問題なく宿泊できます。

新潟における特区民泊の実施状況

新潟では民泊特区制度で、グリーン・ツーリズムを促進し、田園部を活性化、空き家解消、移住促進を目指しています。

グリーン・ツーリズムとは

グリーン・ツーリズムとは、「緑豊かな農山漁村地域で楽しむ、ゆとりある休暇」といった意味合いがあり、都会では味合うことが難しい農山漁村部でしかできない体験を楽しみながらゆったりと過ごす旅のことです。

グリーン・ツーリズムの促進で、人口減少、高齢化、産業の衰退といった課題を解決し、地域の活性化を目指します。

新潟市は市街化調整区域のみ特区民泊の実施が可能

新潟市の民泊特区では、グリーン・ツーリズムの促進を目的としているため、市街化調整区域でのみ実施を可能としています。

市街化調整区域とは、「市街化を抑制する区域」として定められ、農業、漁業、林業の用に供する建築物や公益上必要な建築物以外の建築物は原則として許可なしでは建築できないエリアのことを指します。

具体的には下記画像のエリアとなります。

参照：https://www.city.niigata.lg.jp/shisei/seisaku/jigyoproject/kokkatokku/tokku/kiseikanwa/nogyoigai/ryokangyoho/tokkuminnpakukaisi.files/sigaikatyouseikuiki.pdf

新潟市の特区民泊認定施設

新潟市で特区民泊の認定を受けている施設は令和7年7月時点で３施設となります。

ガーデンソフィア

ガーデンソフィアは、新潟市で初めて特区民泊の認定を受けた施設です。
バルコニーや寝室からは海を望むことができ、天気が良い日は海の向こうの佐渡島まで一望できます。

敷地の広さは1万平米を超え、200種類のバラと500本のハマナスやさまざまな花があるローズガーデンを備えています。

ワインセラーや暖炉も完備されており、非日常を味わうことができます。

アグリ民泊　麦んち。

アグリ民泊　麦んち。は、古民家を改装した一軒家貸切の民泊施設です。水回りやフローリングの部屋など一部は過ごしやすいように改装されていますが、囲炉裏や畳など古民家ならではの風合いも残っています。

越前浜海水浴場まで徒歩5分と海水浴や釣りなどのレジャーもすぐに楽しむことができます。

GUESTHOUSE HANARE

GUESTHOUSE HANAREは、間瀬海岸と山の麓にある築100年の古民家を改装した一棟貸し宿です。

海岸線のドライブやツーリング、海辺の散歩、山のハイキングなどさまざまな楽しみ方ができます。

新潟市で特区民泊運営を始めるためのポイント

新潟市で特区民泊運営を始めるためのいくつかのポイントを押さえておきましょう。

認定要件の確認

まずは、新潟市で特区民泊の認定を受けるための要件を確認しましょう。一部を抜粋して紹介します。

• 契約形態…滞在者との契約形態は賃貸借契約
• 実施可能区域…市街化調整区域内のみ
• 滞在期間…2泊3日以上
• 床面積…一居室25平米以上
• 設備…台所、浴室、便所及び洗面設備を有する
• 外国人旅客への対応…外国語を用いた案内の提供、緊急時の外国語対応
• 滞在者名簿…滞在者名簿の設置と3年間の保存
• 施設周辺住民への説明・事業周知…周辺住民へ適切な事前説明が必要

グリーン・ツーリズムや農業体験などの実施

新潟市の特区民泊の特性上、グリーン・ツーリズムや農業体験などの実施が必要になり、申請時にはグリーン・ツーリズムプランシートを提出しなければなりません。

グリーン・ツーリズムや農業体験の方法をどのように整備していくかは、食と花の推進課が相談窓口となっているので、相談の上で整備を進めていきましょう。

各所への事前相談

特区民泊を始めるにあたって、各所へ事前相談が必要です。

申請手数料

申請手数料21,200円になります。

書類審査・現地調査・認定

認定申請をしたら書類審査・現地調査を経て認定可否となります。認定許可がおりれば認定書が交付され、認定書を施設に表示することで営業が開始できます。

新潟の特区民泊の認定要件

新潟で特区民泊を始められるように審査基準や必要書類についてしっかり理解を深めておきましょう。

新潟特区民泊の審査基準

新潟特区民泊の審査基準で重要となる部分を一部抜粋しました。

• 滞在期間は2泊3日以上
• 一居室の床面積は壁芯で25平方メートル以上
• 清潔な居室提供
• 滞在者に対し施設開始時に施設使用の注意事項が説明できる体制
• 適切な廃棄物処理がされる処置、体制
• 緊急時に外国語による避難や救急医療等に関する情報が迅速に提供される体制
• 外国語の案内の備え付け
• 消防法令で義務付けられている設備等が設置
• 滞在者との賃貸借契約書および約款の用意
• 滞在者名簿を備え付け3年間の保存

新潟特区民泊申請の必要書類

下記が新潟特区民泊申請に必要となる書類です。

• 申請者がわかる書類（個人の場合は住民票の写し。法人の場合は定款及び登記事項証明書）
• 賃貸借契約及びこれに付随する契約に係る約款（外国語表記とその日本語訳）
• 施設の構造設備を明らかにする図面等
• 近隣住民へ説明した書面と説明の報告
• 苦情及び問合せに適切に対応するための体制及びその周知方法（電話番号やコールセンター名称など）
• 施設で事業ができる証明（不動産登記事項証明書や施設所有者との賃貸借契約書など）
• 消防法令に定める手続きを行ったことが確認できる書類
• その他区長が必要と認める書類

特区民泊を始めるなら運営代行会社へ委託しよう

ここまで書いてきたように特区民泊は認定制となるため申請は少しややこしい印象があります。個人で行うと想定よりも時間と労力を要し、認定されないといった最悪の結末もあります。

またせっかく営業開始ができる状況なのに、申請ができずに営業開始ができないと、その期間は売上が立たずに費用だけがかさんでいきます。

思ったよりも時間のかかる業務になるので、コストと割り切って運営代行会社へ依頼することをおすすめします。